谢逸枫:房价拐点?下跌?都是不靠谱的套路

文/谢逸枫

12月19日11月70城房价数据一公布,尽现舆论一片拐点、下跌声音,增幅下降至少表明调控效果显著,已强制按住房价上涨过快势头。背后是逻辑就是市场形成下跌预期,舆论与宣传,数据统计的引导作用。站在数据之外与市场反应看,事实上真相是这样的,房价确实还在上涨,仅仅是房价上涨的势头放缓,上涨的幅度收窄、回落,上涨的速度减速。说明房价正在回归平稳增长局面,暴涨暴跌现象成为过去式。不仅可以在70城数据上找出对比,也可以在100城房价指数、288城房价指数找出对比。

关键是房企上市新增住房供应下降、资金上不缺钱、地价疯狂上涨、地王频现、住宅库存迅速下降的因素存在,暴跌不存在任何空间。一旦波动期结束,下轮房价将重新进入上涨通道,比上轮房价涨得更加凶猛、更高。预计70城市房价分化、趋稳上涨、涨幅下调的走势,将成为2016年最后1个月的“收官战”主旋律。

谢逸枫:房价拐点?下跌?都是不靠谱的套路

房价缓中趋稳,没有外界传的那么可怕。按照2016年11月70城房价指数显示,总体房价缓中趋稳,呈现涨速放缓、增幅回落、分化平稳上涨态势。1.70城总体房价环比涨幅连续2个月收窄,由9月的1.8%,回落到10月1.07%、11月0.59%。而上涨城市个数减少,涨势平稳。2.16个热点城市总体房价环比涨幅连续2月收窄,房价趋稳。3.70城总体房价同比涨幅连续2月扩大,由9月的9.34%、到10月的10.4%、11月的10.8%。而上涨城市个数减少,高位盘整。4.16热点城市总体房价同比涨幅连续2月下调,高位上涨。

大家不要慌!房价拐点没到,房价没真跌。按照2016年11月70城房价指数显示,:1.房价拐点未来临,只是高位盘整,房价涨幅暂时见顶回调,房价短期因政策导致供需波动。主因:高价盘限售、限签、限价,又限购限贷,市中心新房供应剧降。低价盘集中上市,郊区新房供应扩增。2.房价没下跌,跌的是增幅,绝对值仍平稳上涨。涨幅短期因前期基数高、结构性、区域性因素暂时见顶,涨幅下跌到负增长时,房价才会松动,就看政府是否扛得住。

谢逸枫:房价拐点?下跌?都是不靠谱的套路

最值得关注的是三线城市房价由2014年以来首次取代一线城市、二线城市领涨全国,2017年房价趋势呈现分化、降温、平稳、上涨、止跌发展态势。其一是全国房价增幅收窄,高位小幅度上涨,一、二、三、四线城市房价分化。其二是热点的一线城市整体房价增幅回落,成交下降,楼市高烧降温,房价高位震荡。其三是热点的二线城市整体房价增幅回落,成交下降,楼市高烧降温,房价高位盘整。非热点二线城市房价平稳向上,成交趋回升,楼市升温,房价上涨。其四是热点城市附近的三线与供小于求的三、四线城市整体房价暴涨、成交火爆、楼市高温。其五是非热点与供大于求的三四线城市整体房价越来越多止跌、成交好转。

70个城市总体房价涨幅呈现放缓回落态势,10月份房价环比由9月上涨1.8%回落到上涨1.07%,到11月回落到0.59%,一二三线城市平均房价涨幅全面放缓、回落,多个城市房价涨幅收窄,其中热点城市最明显,这说明过去一个月调控效果逐渐显现。从11月数据环比看,热点城市房价调控效果最显著,房价上涨过快势头已初步遏制,部分热点城市房价见顶,已现涨幅拐点。从同比看,房价由9月上涨9.34%上升到10.4%,涨幅扩大1.06%,到11月扩大到0.8%,总体延续上涨趋势,呈现上涨城市数量增加,上涨幅度扩大的升温趋势,而热点城市则放缓下调。预计12月房价进一步回调,越来越多热点城市房价环比涨幅会回落,调控效果会更加明显。

谢逸枫:房价拐点?下跌?都是不靠谱的套路
谢逸枫:房价拐点?下跌?都是不靠谱的套路

按照当前的调控力度与政策措施看,精准度与目标性比上轮调控更加的明确,不允许房价任性上涨,也不允许房价过快下降,房价上涨幅度平稳的下调才是调控的意图。由于投资投机需求与资金受到限的政策影响,出现大量转移到非限的城市,非热带城市的房价上涨过快火苗再现,不排除热点城市数量与调控城市同步扩容。事实上,这是非常有必要的,可以防止形成挤出互涨效应,避免陷入越调越涨、东边不亮西边亮的现象。不仅有利于过火城市的房地产市场迅速降火、降温,关键是让房价上涨过快的势头由高涨幅下调到小幅度的房价理性回归市场。

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    [责任编辑:邵鹏阳]