“房子是用来住的”抓住了调控“命门”

腾讯房产财经国家周刊2016-12-21 08:46
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“房子是用来住的”抓住了调控“命门”

这是巨大的政策变化信号,有望标志着我国的住房发展真正进入理性发展时代。

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文|国家行政学院决策咨询部副主任、研究员、博导 王小广

今年的中央经济工作会议,将“促进房地产市场平稳健康发展”纳入到继续深化供给侧结构性改革的四项任务之一,并明确提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这是巨大的政策变化信号,标志着我国住房发展有望真正进入理性发展时代。

过去的房地产调控之所以难见成效,或与调控的预期结果相反,主要原因就是没有明确房地产发展的长期定位,混淆了住房的投资属性与消费属性。

中外研究和实践表明,住房尽管既有消费属性,也有投资属性,但主要功能是用于居住,不是用于投资。

“房子是用来住的,不是用来炒的。”这话非常通俗,但却是一条真理、一条铁律。违背了真理、铁律,必定会有恶果。特别是住房这样重要的民生产品,如果定位出现偏差、严重偏离正确的发展方向,一定会导致各种问题、矛盾和风险,由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对经济发展产生巨大的破坏作用。

投资投机需求是无限的

我国房地产发展一直存在不健康、不理性的因素。此前一轮房地产政策的调整也演化为一线、二线城市房地产销售量再次出现暴增,并伴随房价暴涨。国家统计局数据显示,1-11月,商品房销售面积和销售额分别增长24.3%和37.5%,其中住宅增长还要高些,分别增长24.5%和39.3%。这一涨幅远超过了2013年的快速增长,仅低于2009年暴涨。

首先,这与政策的预期目标相背离。这一轮房地产政策的调整,主要是想消化三线、四线城市的过量库存,结果却是一线、二线城市房地产量价齐升,一些一线城市房价暴涨40%以上。这与去库存、解决房地产发展问题的初衷相违背。

我们的调研发现,在一线、二线城市购房多是有房人,买了二套又买第三套,买了10套又买第11套,明显是投资投机性购买。

投资性需求的特点就是房价越涨越买,而刚需的特点是对价格相对不敏感。这些巨额的成交量多是投资性需求,还有一些是年青人恐慌性需求的释放。

当存在较大的当期销售库存时,如果卖给无房者,就是消化库存。但如果是卖给有房者,特别是卖给多套住房者,只是发生库存的转移,并不减少库存。这时由房地产商的库存转为投资者的库存。

其次,资金更多向房地产集中,不仅加剧了房地产过热程度和潜在的金融风险,而且严重影响了实体经济发展。

资金过度向房地产流动,必然导致实体经济资金不足。根据国家统计局数据,2016年1-11月累计,固定资产投资到位资金总额为548462亿元,同比仅增长5.4%,净增资金28317亿元,其中房地产开发投资实际到位资金为129484亿元,增长15.0%,新增资金17922亿元,占全部投资到位净增资金的63.3%,即投资到位新增资金中的一半多流向了房地产。

一些商业银行的数据也显示,2016年的新增贷款中用于房地产的高达90%以上。资金流的严重偏移,对实体经济产生巨大的“挤出效应”,应引导高度重视。

三是不利于“双创”政策和创新驱动战略的实施。房地产过热影响最大的是创业热情高涨的年轻人。房价过高既加剧他们的住房负担,又影响了他们的创业创新激情,使许多人滋生浮躁、投机心理,不利于创新创业活动有序开展。我们认为,这次部分一线、二线房地产行业的意外暴涨可能对明后年的经济增长产生新的压力,导致经济再次下行。

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    [责任编辑:邵鹏阳]